Retrospectiva webinarului din 08.04.2021, care i-a avut ca speakeri pe brokerii noștri Mihai Grosu, specialist spații comerciale, și Romanescu Victor, specialist spații rezidențiale.
Pe fondul unor dobînzi relativ mici la depozitele bancare, care nu depășesc 0,75% în valută, dar și pe fondul unor riscuri sporite în investițiile de tip antreprenorial, investițile în imobile reprezintă acel optim de siguranță pentru investitori. Investițiile în imobile sunt investiții în ceva fizic, ceva real, ceva sesizabil, ceva care va fi acolo și peste 5 ani și peste 50 ani.
Anul 2021 este un an cu multe speranțe, un an în care se vor sfîrși limitările și vom reveni la viața de altădată.
Mihai Grosu:
Spațiile comerciale. Investițiile în spații comerciale sunt focalizate preponderent spre spațiile retail, pentru ca au cea mai bună rentabilitate la chirie și cea mai mare viteză de identificare a noilor cumpărători în caz de vînzare. Cele mai căutate sunt suprafețele între 50-150m2, la parterul blocurilor locative. Chiriași la asemenea spații sunt deseori rețelele de magazine cu mărfuri de uz casnic, farmaciile, magazinele de carne, alcool, etc. Cei mai stabili chiriași sunt farmaciile, care semnează contracte de chirie în mediu pe cca 10 ani.
Cînd investiți într-un spațiu comercial, atrageți atenția la fluxul de oameni: dacă spațiul e la stradă, trebuie să fie cît mai aproape de stație, dacă se află la parterul blocului locative, să fie cît mai aproape de intrarea în bloc. Foarte important să atrageți atenția la puterea electrică (pentru magazine care vor avea frigidere), la comunicații.
Oficiile. Din cauza pandemiei, acest tip de spații comerciale și-au pierdut interesul din partea investitorilor. Odată cu sfîrșirea limitărilor, oficiile vor fi din nou la fel de solicitate. Trebuie de vînat oficiile open-space, care pot fi ușor modelate și replanificate.
Romanescu Victor:
Spațiile rezidențiale. Investițiile în spații rezidențiale se valorifică prin închirierea ulterioară sau prin revînzarea lor cu profit. Închirierea apartamentelor garantează proprietarilor un venit pasiv fără mare implicare. Este un plasament sigur al banilor, deoarece :
A. banii investiți generează dividende sub forma de plata chiriei care vă este plătită lunar.
B. Apartamentele nu se devalorizeaza, ba din contra prețul lor se apreciază annual cu 3-4%. Cererea pentru chirii este mereu constantă în Chișinău. Pe segment 250-300 euro, în genere cererea depășește oferta.
<Un apartament cu preț mediu de 35 000 euro care este închiriat cu 250 euro lunar, va genera o rentabilitate de 9% annual + 3-4% apreciere anuală a prețului, ceea ce constituie în suma 12-13% anual>
La ce trebuie să atrageți atenția cînd cumpărați un apartament pentru a-l da în chirie?
A. Locația. Cu cît apartamentul este mai aproape de arterele principale ale sectorului în care se află, cu atît mai scump va fi dat în chirie. Proximitatea față de arterele principale presupune existența unei infrastructuri dezvoltate, cu magazine, cafenele, transport public, etc.
B. Dacă apartamentul se vinde cu chiriaș, ar fi bine să citiți contractul de chirie care a fost semnat cu fostul proprietar, să vă asigurați dacă a fost transmisă o sumă de garanție fostului proprietar, care chiriașul o va cere înapoi după expirarea contractului. Ideal ar fi să vorbiți cu chiriașul despre intențiile lui, pînă la procurarea apartamentului.
C. Cînd cumpărați apartament proaspăt reparat la cheie, verificați dacă apartamentul este conecat la gaz. Deseori, apartamentele noi nu sunt racordate la rețeaua de gaz, iar acest proces durează pină la 2 luni. Ar fi bine să negociați acest moment cu vinzătorul, să negociați cu el aceste 2 luni de imposibilitate de dat în chirie.
D. Fiți precauți la afirmațiile agenților ”Cumpară apartamentul pentru ca eu am chirias în așteptare și il dam deodată în chirie”. Deseori, aceasta este adevărat, dar mai bine să fiți gata că identificarea unui chiriaș poate dura pînă la 30 zile. Această afirmație nu trebuie să constituie principalul motiv de cumpărare a apartamentului, trebuie să țineți cont și de restul factorilor, ca locația, calitatea reparației, etc.
Pandemia a avut un efect pozitiv asupra pieții de creditare. Instituțiile bancare au micșorat procentul la credite, și acum achiziționînd un apartament în ipoteca cu o rata lunară de 5-6000 lei, puteți cu usurință să-l achitați din plata lunară a chiriei pe care o primiți de la chiriaș. În acest fel, investiția constituie apartamentul care se plătește singur pe dînsul.
Investițiile cu scop de rezînvare. Achiziționînd un apartament la etapa inițială de construcții, cîștigați cca 15-20% profit dacă îl vindeți după darea în exploatare. Deseori, revînzarea are loc și mai repede, pînă la darea în exploatare a blocului, prin cesiune, atunci cînd compania de construcții a vîndut toate apartamentele, dar cerere în acel bloc încă este. Revînzarea se face cu înștiințarea companiei de construcții, pentru a nu-i leza interesele.
Din motiv că nu există terenuri fezabile pentru construcții de blocuri locative în interiorul orașului, acolo unde este cerere, și șantiere noi în ultimii 2 ani sunt puține, aceasta a provocat, pe lîngă alte motive, creșterea prețului pentru m2 de la 550 euro în 2018, la 650-680 în 2021, și conform dinamicii pe care o urmărim, creșterea va continua. De aceea cine va reuși să cumpere apartamente în variant alba trimestrul acesta, va ieși în cîștig anul viitor cu siguranță.
Profilul investitorului in spatii rezidentiale. De regula persoane cu un nivel avansat de maturitate, care cauta o alternativa depozitelor bancare, parinti care vor să-și asigure un venit pasiv, iar dupa asta sa-si asigure copiii cu spatiu locativ la atingerea maturității. Persoanele care investesc in revinzare apartamente sunt cei care au lichiditati (cash) si isi diversifica investitiile.
