2022 – беспрецедентный год. Кризисы, которые мы прошли и до сих пор переживаем научили нас превращать их в возможности: энергетический кризис генерировал качественный скачок в области возобновляемых источников энергии и альтернативных способов отопления, были сформированы новые логистические цепочки для транспортировки строительных материалов и т.д.
Несмотря на рекордную инфляцию в 31%, к радости покупателей, цены на недвижимость не повысились. Это связано со снижением спроса из-за осторожности инвесторов в первой половине года и уменьшением количества ипотечных кредитов, выдаваемых банками.
(Согласно информации, предоставленной Агентством Государственных Услуг о количестве регистраций недвижимости, в этом году количество выданных ипотечных кредитов постоянно снижалось в муниципии Кишинев (мы берем за основу данные по муниципию, потому что именно здесь совершается большинство сделок с недвижимостью). (В третьем квартале было зарегистрировано 1 375 ипотечных договоров, что на 44% меньше, чем в первом квартале 2022 года.)
Если вам было что продавать в 2022 году, у вас точно не было недостатка в покупателях, но в только в том случае, если вы скорректировали свои цены под новые реалии, когда мало клиентов, которые брали ипотеку.
Как изменились цены в 2022 году?
2022 год отличался от 2021-го, когда цены выросли существенно. В прошлом году цены остались на уровне 2021 года, но фактические торговые цены были другими, в основном ниже объявленной цены.
Так, если в Кишиневе двухкомнатная квартира в новостройке в белом варианте продавалась по выставленной цене 1000+ евро/м2, то реальные цены продажи были в районе 920-950 евро/м2. Только однокомнатные квартиры стабильно продаются по ценам выше 1000 евро/м2, за исключением соседних регионов, таких как Дурлешты, где квартиры продаются по ценам 750-850 евро/м2.
2022 год еще раз показал нам, что в условиях неопределенности можно потерять многие инвестиционные возможности. Когда ты сомневаешься и руководствуешься только негативным информационным фоном, тогда не можешь спланировать здоровую инвестиционную стратегию.
Какие возможности видим мы в 2023 году:
Аренда. Инвестиции в недвижимость, жилую или коммерческую, для сдачи в аренду являются жизнеспособной стратегией в 2023 году. На протяжении 2022 года арендная плата выросла в среднем на +15%. У нас один из лучших показателей рентабельности инвестиций в аренду в регионе. В аренду также сдаются и комнаты в общежитиях и частные дома, на них есть постоянный спрос.
Квартира в новостройке. Многие строительные компании приостановили свои планы по развитию, что со временем приведет к сокращению предложения на первичном рынке. Меньше квартир, больше шанс заработать после их сдачи в эксплуатацию.
Участки. Знаете ли вы место, где можно купить землю под строительство по выгодной цене, с адресом и урбанистическими сетями? Мы хорошо подготовились и хорошо изучили эту нишу и считаем, что это перспективное направление для зрелых инвесторов, которые не гонятся за получением быстрой прибыли, а имеют больше терпения. В конце концов, это окупается. Капитализация инвестиций может достигать +100%.
Продажа коммерческого помещения с арендатором. Большинство торговых сетей, которые продают товары народного потребления постоянно расширяются не только в Кишиневе. Мы хорошо знаем технические требования арендаторов и можем предложить вам выгодные предложения для покупки, которые в дальнейшем можно будет сдавать в аренду крупным сетям или корпорациям. Вы покупаете квадратные метры, сдаете их в аренду и потом зарабатываете на капитализации инвестиции. Коммерческое помещение со стабильным арендатором ценится гораздо больше, чем пустое коммерческое помещение.
Вкратце: открытость к изменениям, даже негативным, способность фильтровать актуальную информацию и выявлять позитивные сигналы будут определять успех инвестора в недвижимость в 2023 году. «Лучшие инвестиции — это те, которые ты можешь оставить себе».
